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Nov 07, 2023

Ralentissement de la demande, mais les loyers des entrepôts américains augmentent sur un marché "étroit et cher"

La demande d'espace d'entreposage aux États-Unis a diminué - mais cela n'a pas

La demande d'espace d'entreposage aux États-Unis a diminué, mais cela n'a pas empêché les loyers d'augmenter.

Selon la sicaf immobilière Prologis, ils augmenteront de 10% cette année.

Le ralentissement du commerce mondial pousse finalement à la hausse le taux de vacance sur le marché américain de l'entreposage. Au premier trimestre, le taux d'inoccupation national a grimpé à 3,5 %.

C'est une augmentation de 50 points de base par rapport au dernier trimestre de 2022 et le plus haut niveau atteint en 14 ans, a noté la société de services immobiliers commerciaux CBRE.

Au cours des trois premiers mois, 89 millions de pieds carrés d'espace d'entreposage sont devenus disponibles et 144,1 millions de pieds carrés de nouvelle capacité sont entrés sur le marché. En raison du retard de la demande, le taux d'absorption net était au plus bas depuis le T2 20, au plus fort de la pandémie.

Les marchés régionaux autour des ports, qui étaient auparavant extrêmement serrés, ont également enregistré une adoption plus lente, a rapporté CBRE.

Et la tendance s'est poursuivie. L'Industrial Business Indicator de Prologis affiche une valeur de 56,2 pour le mois d'avril. Bien qu'il soit toujours en territoire d'expansion (les nombres supérieurs à 50 indiquent une croissance), il était en baisse par rapport à 59,7 pour le premier trimestre.

Prologis estime que l'activité immobilière industrielle se dirige vers des niveaux pré-pandémiques.

Mais, malgré la tendance à la baisse de l'absorption des capacités, les loyers des entrepôts ont continué d'augmenter. Le loyer moyen a grimpé de 3% au cours des trois premiers mois par rapport au trimestre précédent et de 11% sur la même période en 2022, selon CBRE.

Prologis enregistre une hausse de 4,4% de ses tarifs au premier trimestre.

"On pourrait penser que les loyers ont diminué dans un marché de fret plus lent, mais c'est tout le contraire", a déclaré Bob Imbriani, EVP international du transitaire Team Worldwide. "Le marché est cher et tendu."

Son entreprise cherche à augmenter sa capacité d'entreposage dans la région de Dallas. Les loyers des nouvelles installations seraient jusqu'à 60% plus élevés que les coûts d'entreposage actuels, tandis que le renouvellement des baux entraînerait des hausses de loyer de 30% à 40%, a-t-il déclaré.

Un facteur important à cet égard est un ralentissement significatif de la nouvelle capacité disponible. Les mises en chantier ont considérablement ralenti en réponse à la faiblesse du marché et aux taux d'intérêt élevés, ainsi qu'aux conditions de prêt strictes, a expliqué M. Imbriani.

Le nombre de projets d'entreposage en construction a diminué pour la première fois en quatre ans, a rapporté CBRE. Il a chuté de 7 % par rapport au dernier trimestre de 2022.

Les mises en chantier au premier trimestre ont diminué de 40 % par rapport aux trois premiers trimestres de 2022, a constaté Prologis.

Et le capital a également été moins librement disponible qu'auparavant. Les experts financiers citent le secteur bancaire régional, qui a été la principale source de financement du développement de la propriété industrielle. À la suite des effondrements de banques régionales comme Silicon Valley et First Republic, les prêteurs ont resserré les cordons de la bourse. Le ralentissement des prêts immobiliers commerciaux s'est accéléré au premier trimestre en raison des tensions dans le système bancaire.

L'indice de dynamique des prêts de CBRE a chuté de 33 % par rapport au quatrième trimestre de l'année dernière et de 53,5 % en glissement annuel.

Cependant, les investisseurs restent friands du marché de la propriété industrielle. Realterm, une société de gestion d'investissements axée sur le secteur des transports, a récemment levé 532 millions de dollars pour la recapitalisation d'un portefeuille de 61 actifs, un mélange de terminaux de camions, de chantiers de factage et d'autres sites d'entreposage. Et il peut s'attendre à ce que les loyers continuent d'augmenter.