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May 16, 2023

L'augmentation des investissements dans les entrepôts logistiques mexicains n'est que la « première vague »

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L'opérateur immobilier logistique Prologis a déclaré qu'il voyait les marchés se resserrer considérablement au Mexique alors que les entreprises font progresser les initiatives de chaîne d'approvisionnement et rapprochent la fabrication de l'utilisateur final.

Un rapport de mardi sur le nearshoring a montré que l'absorption nette - la quantité d'espace qui est devenue occupée moins l'espace qui est devenu vacant - dans les six principaux marchés du Mexique a doublé de 2019 à 2022. L'inoccupation dans ces régions est tombée à seulement 1,1% au premier trimestre 2023 après une moyenne 6% dans les années précédant la pandémie. De plus, sur l'ensemble des sites en construction actuellement, 60 % sont préloués contre seulement 36 % en 2019.

Les tendances ont entraîné une hausse de 16 % des loyers l'an dernier. L'unité de recherche de Prologis (NYSE : PLD) s'attend à ce que les loyers dans le pays connaissent une nouvelle augmentation à deux chiffres cette année.

Citant l'emplacement, les accords de libre-échange, les réglementations pro-nord-américaines et une dynamique de travail favorable, Prologis a déclaré que la récente répartition des investissements au Mexique n'est que la "première vague".

« Nous prévoyons que ce mouvement se poursuivra sur des décennies alors que les économies locales construisent une masse critique d'infrastructures, d'expertise et de fournisseurs. Cela ne se limitera pas au secteur automobile déjà solide ; nous nous attendons également à ce que l'électronique joue un rôle plus important dans les exportations mexicaines », dit le rapport.

Le rapport souligne que les importations de machines et l'absorption nette de l'espace industriel soutiennent l'ajout d'une plus grande capacité de fabrication dans le pays.

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Les importations de machines corrigées de l'inflation au Mexique ont augmenté pour atteindre 152 milliards de dollars l'année dernière, soit plus de 70 % de plus que le niveau annuel moyen enregistré au cours des sept années précédant la pandémie.

Près des trois quarts des espaces loués ou nouvellement occupés au Mexique l'année dernière concernaient des locataires liés à la délocalisation (fabricants, fournisseurs et 3PL). Ce groupe ne totalisait que 40 % de l'absorption en 2019.

L'absorption de l'espace de fabrication utilisé pour fournir des biens aux États-Unis ne représentait que 8 % du total du pays en 2019, mais a grimpé à 26 % de l'espace total en 2022. Dans le même temps, l'absorption de l'espace utilisé par les fournisseurs et les 3PL pour soutenir ces sites a presque doublé pour atteindre 29 millions de pieds carrés, représentant près de la moitié de la nouvelle activité du pays.

Prologis estime que chaque milliard de dollars investi dans des usines automobiles au Mexique génère un besoin supplémentaire de 5 à 10 millions de pieds carrés d'espace logistique. Il a souligné la région de Bajio, où la demande de sites logistiques a quadruplé de 2014 à 2017, alors que plusieurs constructeurs automobiles ont ajouté des sites d'assemblage sur le marché.

Prologis a déclaré que la nouvelle installation de Tesla à Monterrey, au Mexique, qui coûte entre 5 et 8 milliards de dollars, pourrait nécessiter 25 millions de pieds carrés d'espace logistique pour la desservir.

"Compte tenu des avantages du Mexique en matière d'emplacement, de libre-échange et de main-d'œuvre, nous nous attendons à ce que de nouveaux investissements continuent de stimuler la demande d'immobilier logistique, car il faut du temps pour que les chaînes d'approvisionnement pivotent en réponse à l'évolution des coûts et des cadres réglementaires", indique le rapport.

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